海外房产投资公寓还是别墅?顶级置业顾问告诉你答案

摘要: 在大家印象中,国外房屋类型主要分为公寓和别墅,如果我们拥有300万美金,又该如何选择最适合自己的房屋呢? 今

09-13 05:52 首页 万国置地

在大家印象中,国外房屋类型主要分为公寓和别墅,如果我们拥有300万美金,又该如何选择最适合自己的房屋呢? 今天,小编特别邀请万国置地集团资深海外置业大咖田苗先生给大家分享别墅和公寓投资各自特点,让人们海外置业时不再迷惑,选择适合自己的房屋类型进行投资。


田苗——海外置业领域从业多年,服务客户上千位,熟知英国、美国、加拿大、澳洲、欧洲、东南亚等多国房产市场规则与政策,是海外房产投资优化配置专家,擅长根据客户背景全方位打造海外房产投资配置方案,现任万国置地集团销售副总裁。

万国置地副总裁——田苗

 

困惑!海外房产投资,选别墅还是选公寓?


在进行海外房产投资时,房屋类别也主要是两大类——住宅类和商业地产类,但是国内投资海外地产的还是主要偏向于投资住宅类产品,因为商业地产对位置要求较高,选择的位置不好可能造成难出租,难出手的局面,市场上推广也较少。住宅类分为公寓和别墅,两类都具有很强的升值空间,这两类产品在购买时都需要考虑三点问题。

 




中心,核心地段周边企业多,稀缺性高

以多伦多约克堡为例,它邻安大略湖,是湖景区,另外它是新CBD区,未来升值空间是巨大的,以后这个区域卖完了是不可复制的,选择这种不可复制的地段是十分重要的。市中心的房子空置率很低,大部分租金是可以覆盖房产税、贷款利息,而且更好脱手,还可以拥有好的景观房、楼层和朝向。

(约克堡市中心项目)

 

品质开发商保值增值强,脱手快,便于出租

不要贪图便宜,一定要选择有品质的项目,有品质的项目保值增值性强,脱手性快,便于出租。如果购买同区域价格较低的房子,那一定是它的品质比较低,比如小区里配套会差一些,格局比较小一些,户型不是很好,小开发商等等,实际上这种房子在市面上空置率要远远高于品质高的公寓,如果买在非市中心富人区的公寓,也是讲究稀缺和位置,非富人区的公寓脱手和出租就十分困难。


 



人区、学区旁,避免在华人居住多的地方

别墅必须要买在富人区或者学区,非富人区与非学区是不值得投资购买的,富人区的房子好出租好卖,学区大家都在抢。如果买在普通贫民区,黑区很难再卖掉,不具有增值空间了,大家都不喜欢这样的区域。如果买在富人区,像目前万国置地休斯顿水榭花岸项目就属于富人区,在休斯敦以北70-100公里都称得上富人区,富人区白种人较多。但是休斯顿南面20公里就是贫民区了,美国的富人区它不是以市中心为导向的,而是以人们居住的区域为导向。当然,未来市政规划也是投资选择很重要的考虑因素,选择未来市政规划区域具有政策倾向性,对周边的发展壮大起到巨大的作用,具有可期的保值升值空间。


(休斯敦富人区水榭花岸湖滨别墅实景)


不论是买投资住宅类,公寓类,别墅类,都要避免在中国城华人居住特别多的区域,华人多聚集区域的房子,未来出租出售面对的群体全部都是中国人,如果没有中国人去买,那基本就没有市场了。而选择白种人多的地方,在出租出售的时候面对的客户群体是当地人,市场更加长远。

 

高品质住宅空置率更低


租公寓和租别墅的客户群体是不一样的,市中心公寓房大家认为好出租,是因为面对的客户群体主要是白领和新移民在这附近租房子,每新盖一栋公寓房其面对市场的体量是很大的,一栋楼说不定是几千套出来,那同样市中心就要盖几十栋楼,那体量就会非常大,并不代表好地段就不会有空置的情况,要选择一个品质好的小区空置率就会低得多。


和别墅要组合投资,善于利用金融杠杆



在投资公寓的时候,可以有两种选择,一种是长期持有,一种是短期持有。选择比较好地段的公寓就可以短期持有,可以通过银行杠杆的原理,多买几套,然后运用它短期几年时间房价爆发,进行投资,租金也非常可观可以覆盖掉投资成本。另外,做长期投资,长期投资看重长期地段稀缺,物业增值。

(休斯敦富人区水榭花岸湖滨别墅实景)


别墅其实很好出租,就像我们现在水榭花岸,位于休斯敦北面富人区康罗湖附近,盖好一套租出去一套,空置率非常低,选择好区域的别墅,它的空置率甚至比公寓低得多,因为体量非常小,一个小区只有两三千套别墅,有的小区甚至只有一两百套,对市场供应量较少,加之周边大型500强能源企业总部为于此处,形成了它的一个稀缺性,租别墅客户大部分以家庭为单位,在国外生活的人很多不喜欢住在市中心,去郊区住别墅,郊区的别墅供应量本身就小,没有公寓那么多的量,在市面上的大部分别墅出租,也是可以覆盖掉别墅成本的。



如果客户有300资金该如何选择

如果投资用,建议别墅、公寓组合投资,第一别墅选择好的位置作为长期投资,公寓作为短期投资,在投资时一定多套投资,不能只投一套, 利用银行杠杆让收益率更大。因为国外贷款较国内更容易,利率也会比较低,再加上客户无论出租、出售中的个人所得税,利用贷款利息是可以抵扣税费支出的,如果全款买的话将面临缴税多,贷款买缴税则变少,所以说,同样有三百万的情况下就进行组合投资,面临只有一份钱做投资的话,如果有好位置的公寓会选择公寓,没有好位置的公寓肯定会买别墅。因为选择差位置的公寓就相当于没有投资一样。


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